Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) adalah aspek krusial dalam setiap pembangunan di Indonesia. Memahami PBG sangat penting bagi Anda yang berencana membangun, merenovasi, atau mengubah fungsi bangunan. Ini bukan sekadar formalitas, melainkan jaminan bangunan Anda akan berdiri kokoh, aman, dan sesuai tata ruang. 

Artikel ini akan mengupas tuntas PBG: definisi, perbedaan dengan IMB, prosedur pengurusan, perkiraan biaya, dan sanksi jika abai. 

Kami akan membahas setiap aspek agar Anda memiliki pemahaman secara menyeluruh, sehingga proyek pembangunan Anda berjalan lancar dan tanpa ada hambatan hukum.

Apa itu PBG dan Dikeluarkan Oleh Siapa

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) merupakan perizinan yang diwajibkan bagi pemilik bangunan yang berencana untuk melakukan kegiatan pembangunan, renovasi, perluasan, pengurangan, atau pemeliharaan gedung agar sesuai dengan standar teknis yang berlaku. 

Ini merupakan persetujuan pemerintah daerah bahwa rencana teknis bangunan memenuhi standar keselamatan, kesehatan, kenyamanan, kemudahan, serta keselarasan lingkungan. PBG adalah fondasi legal agar bangunan di Indonesia aman dan fungsional.

Standar teknis ini meliputi keselamatan (struktur, gempa, kebakaran), kesehatan (sirkulasi udara, sanitasi), kenyamanan (termal, akustik, visual), kemudahan (aksesibilitas), dan keselarasan lingkungan (tata ruang, drainase). PBG adalah alat kontrol pemerintah untuk pembangunan yang bertanggung jawab.

Dasar hukum PBG adalah UU No.11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja dan Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021, yang merupakan pengganti dari Izin Mendirikan Bangunan (IMB). 

Perubahan ini menyederhanakan perizinan dan menekankan kepatuhan pada standar teknis (NSPK), bergeser dari pendekatan pre-audit menjadi post-audit.

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) diterbitkan oleh Pemerintah Daerah melalui Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) pada tingkatan kabupaten/kota atau provinsi. 

Proses pengajuan dan penerbitan PBG terintegrasi dalam sistem Online Single Submission Risk-Based Approach (OSS RBA) secara daring, menawarkan transparansi dan efisiensi.

DPMPTSP menerima permohonan, memverifikasi dokumen, dan mengkoordinasikan penilaian teknis dengan OPD terkait (Dinas Pekerjaan Umum/Tata Ruang). 

Penyelenggaraan evaluasi ini melibatkan peninjauan rencana oleh Tim Profesi Ahli (TPA) secara terperinci. Jika ada kekurangan, pemohon diminta perbaikan. Setelah semua persyaratan terpenuhi, PBG diterbitkan, menandakan hasil evaluasi yang ketat.

Perbedaan IMB dan PBG

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) sering membingungkan, namun berbeda tujuan. 

Transformasi dari IMB menjadi PBG merupakan perubahan paradigma yang substansial dalam sistem perizinan bangunan di Indonesia.

Sebelumnya, Izin Mendirikan Bangunan (IMB) merupakan perizinan yang dikeluarkan pemerintah daerah untuk kegiatan pembangunan atau perubahan bangunan. 

IMB bersifat pre-audit, birokratis, manual, fokus administratif dan legalitas tanah, seringkali memakan waktu lama.

Berdasarkan Undang-Undang Cipta Kerja dan Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021, Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) telah ditetapkan sebagai pengganti Izin Mendirikan Bangunan (IMB). PBG bukan “izin” tradisional, melainkan “persetujuan” yang menekankan pemenuhan standar teknis. 

Tanggung jawab utama ada pada pemilik dan penyedia jasa konstruksi, dengan pemerintah daerah mengawasi. Ini pergeseran dari kontrol ketat awal menjadi pengawasan berorientasi hasil.

Berikut perbedaan utama IMB dan PBG:

1. Filosofi & Pendekatan: IMB: pre-audit (izin sebelum konstruksi); PBG: post-audit atau self-declaration (persetujuan berdasarkan komitmen, diawasi setelahnya) untuk mempercepat.
2. Dasar Hukum: IMB: UU No. 28/2002 dan perda; PBG: UU No. 11/2020 (Cipta Kerja) dan PP No. 16/2021, lebih terpusat dan seragam.
3. Fokus Utama: IMB: legalitas/administratif; PBG: pemenuhan standar teknis (keselamatan, kesehatan, kenyamanan, kemudahan, lingkungan).
4. Proses Pengajuan: IMB: manual, antrean; PBG: daring via OSS RBA (efisien, transparan).
5. Peran Tenaga Ahli: IMB: memiliki peran signifikan; PBG: memiliki peran esensial dan bertanggung jawab penuh atas validitas rencana teknis..
6. Sertifikat Laik Fungsi (SLF): Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan SLF merupakan dokumen terpisah; namun, Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan SLF memiliki keterkaitan yang lebih erat, di mana PBG merupakan persetujuan awal, sedangkan SLF adalah bukti kelayakan fungsi bangunan. Jadi bangunan tidak dapat dimanfaatkan secara sah sesuai hukum tanpa Sertifikat Laik Fungsi (SLF)..

Pergeseran ini bertujuan menciptakan iklim investasi kondusif, mempercepat pembangunan, menjamin kualitas/keamanan, serta meminimalkan pungutan liar dan memperjelas tanggung jawab.

Cara Mengurus PBG

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) wajib diurus sebelum memulai proyek pembangunan, kini sebagian besar daring melalui OSS RBA. Serasy siap membantu Anda.

Langkah-langkah umum mengurus PBG

1. Pengumpulan Berkas Dokumen Persyaratan

Tahap awal adalah melengkapi semua dokumen dasar yang menjadi syarat pengajuan PBG. Dokumen yang dibutuhkan biasanya meliputi:

• Identitas pemilik atau badan hukum
• Bukti kepemilikan atau penguasaan tanah
• Dokumen rencana teknis (Gambar Rencana, RAB)
• Dokumen pendukung seperti K3, KRK, dan lainnya sesuai fungsi bangunan

Ketelitian pada tahap ini akan mempengaruhi kelancaran proses selanjutnya.

2. Survey Bangunan

Untuk bangunan yang sudah berdiri atau sedang proses pembangunan, survey lapangan dilakukan oleh tim teknis. Tujuannya:

• Memastikan kesesuaian kondisi fisik dengan dokumen rencana
• Mengidentifikasi hal-hal teknis yang harus diperbaiki sebelum diajukan ke sistem PBG

3. Koordinasi Tim Internal Mengenai Hasil Survey

Setelah survey selesai, tim internal (konsultan, perencana, atau tim pemilik bangunan) melakukan koordinasi. Pada tahap ini dibahas hasil temuan, potensi hambatan, dan strategi penyelesaiannya.

4. Penyusunan Daftar Simak & Kajian Teknis

Berdasarkan hasil survey, dibuat daftar simak (checklist) yang memuat semua persyaratan teknis yang harus dipenuhi. Pada tahap ini juga dilakukan kajian teknis terhadap:

• Struktur bangunan
• Arsitektur
• Mekanikal, Elektrikal, dan Plumbing (MEP)
• Sistem keselamatan kebakaran

5. Ceklis Kelengkapan Data

Semua dokumen dan hasil kajian teknis kemudian dicek kembali kelengkapannya. Hal ini untuk memastikan tidak ada persyaratan yang terlewat sebelum pengajuan ke SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung).

6. Submit ke SIMBG

Setelah data lengkap, pengajuan dilakukan melalui sistem SIMBG secara online. Pada tahap ini, dokumen akan masuk ke antrian pemeriksaan oleh petugas atau Tim Teknis Bangunan Gedung.

7. Perbaikan Dokumen (Jika Belum Memenuhi Persyaratan)

Apabila ada dokumen yang tidak sesuai atau kurang lengkap, sistem akan memberikan catatan perbaikan. Pemohon harus memperbaiki dokumen tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

8. Proses Verifikasi

Tim teknis akan melakukan verifikasi dokumen dan data lapangan. Proses ini memastikan bahwa dokumen yang diajukan sudah memenuhi seluruh persyaratan administratif dan teknis.

9. Penjadwalan Sidang

Jika dokumen telah lolos verifikasi awal, pihak berwenang akan menjadwalkan sidang teknis atau sidang paparan bersama Tim Ahli Bangunan Gedung (TABG).

10. Sidang Paparan

Pada sidang ini, pemilik bangunan atau perwakilan konsultan akan memaparkan rencana teknis bangunan di hadapan TABG dan dinas terkait. Tujuannya untuk mendapatkan masukan teknis serta rekomendasi.

11. Perbaikan Teknis & Administrasi

Jika dalam sidang ada catatan atau rekomendasi, pemohon wajib melakukan perbaikan teknis dan administrasi sesuai arahan. Setelah revisi selesai, dokumen diserahkan kembali melalui SIMBG.

12. Surat Kesanggupan

Pemohon menandatangani surat kesanggupan yang menyatakan bahwa semua ketentuan teknis dan administratif akan dipenuhi sesuai rekomendasi yang diberikan.

13. Penerbitan SLF

Setelah seluruh proses selesai dan semua persyaratan dipenuhi, Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) akan diterbitkan. 

Kemudian, setelah bangunan selesai dibangun dan dinyatakan sesuai standar, dilakukan inspeksi akhir untuk penerbitan Sertifikat Laik Fungsi (SLF).

Mengurus PBG membutuhkan ketelitian dan pemahaman teknis. Serasy dapat membantu setiap tahapan, memastikan proses legal, aman, dan berkualitas.

Contoh PBG

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) adalah dokumen resmi pemerintah daerah yang membuktikan rencana pembangunan telah disetujui dan memenuhi standar teknis. PBG umumnya memiliki struktur dan informasi inti yang sama. 

Dokumen ini biasanya elektronik, dapat diunduh dari OSS RBA, dilengkapi logo pemerintah daerah, nomor registrasi unik, dan tanda tangan elektronik.

Komponen penting dalam pembuatan PBG meliputi:

1. Header Dokumen: Bagian header dalam Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) berisi beberapa komponen yang terdiri dari judul, lambang instansi yang mengeluarkan, nomor unik PBG, serta tanggal diterbitkannya.
2. Data Pemilik/Pemohon: Nama, Alamat, dan Nomor Identitas.
3. Data Lokasi Bangunan: Alamat lengkap, Nomor Persil/Bidang Tanah, Luas Tanah, dan Koordinat Geografis.
4. Data Bangunan Gedung: Inti PBG yang merinci karakteristik: Fungsi, Klasifikasi (kompleksitas), Luas Lantai, Jumlah Lantai (termasuk basement), Ketinggian, Jumlah Unit (jika ada), dan Data Teknis lainnya (KDB, KLB, GSB, GSP).
5. Persyaratan Teknis yang Disetujui: Pernyataan bahwa rencana teknis (arsitektur, struktur, MEP) telah diverifikasi, memenuhi standar keandalan (keselamatan, kesehatan, kenyamanan, kemudahan), dan pemilik berkomitmen melaksanakan pembangunan sesuai rencana.
6. Kewajiban Pemilik Bangunan: Pelaksanaan pembangunan sesuai PBG, penyediaan fasilitas pengawas, pemasangan papan nama proyek, menjaga lingkungan, pengajuan SLF, dan perawatan berkala.
7. Tanda Tangan Elektronik dan QR Code: Untuk verifikasi keaslian di SIMBG.
8. Lampiran (jika ada): Ringkasan hasil penilaian teknis atau catatan penting.

PBG memberikan dasar hukum kuat untuk konstruksi, membuktikan kepatuhan, dan memudahkan proses selanjutnya seperti pengajuan SLF. 

Memiliki PBG yang sah adalah investasi penting untuk keamanan, legalitas, dan nilai properti. Serasy siap membantu Anda mendapatkan PBG yang sesuai.

Berapa Kisaran Biaya PBG

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) merupakan alokasi biaya yang bersifat wajib. Kisaran biaya PBG tidak tetap, sangat bervariasi tergantung faktor kunci dan diatur oleh peraturan daerah (Perda) setempat. Serasy dapat membantu estimasi biaya ini.

Faktor utama yang memengaruhi kisaran biaya PBG:

1. Fungsi Bangunan: Biaya berbeda untuk hunian (lebih rendah), keagamaan (sering keringanan), usaha/komersial (lebih tinggi), sosial/budaya (mungkin subsidi), atau campuran.
2. Luas Bangunan: Faktor dominan; semakin luas, semakin tinggi biayanya. Ada tarif per meter persegi.
3. Jumlah Lantai: Bangunan bertingkat lebih mahal karena kompleksitas. Beberapa daerah menerapkan koefisien pengali.
4. Tingkat Kompleksitas: Desain rumit, material khusus, atau sistem canggih bisa meningkatkan biaya.
5. Lokasi: Kebijakan retribusi berbeda antar daerah, mencakup nilai strategis atau zona tata ruang.
6. Indeks Terintegrasi: Beberapa perda menggunakan indeks yang mempertimbangkan jenis penggunaan, klasifikasi, dan lokasi.

Catatan Penting

Biaya PBG berbeda di tiap daerah karena bergantung pada Peraturan Daerah (Perda).

Perhitungan di atas hanya ilustrasi kasar untuk memahami cara menghitung.

Biaya jasa konsultan (seperti Serasy) tidak termasuk biaya retribusi pemerintah.

Untuk gedung high-rise atau mall, akan ada biaya tambahan lain untuk sidang teknis, revisi dokumen, inspeksi damkar, SLO, dsb.

Biaya Tambahan yang Perlu Diperhitungkan:

• Jasa Perencana/Arsitek/Insinyur: Untuk penyusunan dokumen teknis.
• Jasa Konsultan Perizinan (Serasy): Untuk bantuan pengurusan.
• Pengujian/Survei: Penyelidikan tanah, pengujian material, survei topografi.
• Pengurusan Persyaratan Pendukung: KRK, SLO, Izin Damkar, As Built Drawing.

Meskipun terlihat besar, biaya PBG adalah investasi penting untuk legalitas, keamanan, dan nilai properti Anda. 

Ketidakpatuhan terhadap PBG dapat berakibat pada pengenaan sanksi yang jauh lebih merugikan. 

Serasy dapat membantu Anda menyusun anggaran realistis dan memastikan semua biaya perizinan diperhitungkan.

Sanksi Jika Bangunan Tak Memiliki PBG

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) adalah fondasi legal yang menjamin standar bangunan. 

Mengabaikannya dapat berujung pada konsekuensi hukum serius dan merugikan. Pemerintah telah memperketat regulasi pembangunan guna menertibkan dan memastikan keamanan, sebagaimana diatur dalam UU Cipta Kerja dan PP 16 Tahun 2021. 

Setiap sanksi yang diterapkan bertujuan untuk memberikan efek jera, sekaligus mendorong kepatuhan terhadap peraturan yang berlaku.

Tidak memiliki PBG dapat membawa konsekuensi yang sangat merugikan dan serius bagi pemilik lahan bangunan. Pemerintah telah menetapkan berbagai sanksi untuk memastikan kepatuhan terhadap regulasi pembangunan yang berlaku. 

Sanksi ini tidak hanya bersifat administratif, tetapi juga dapat berupa sanksi pidana dalam kasus-kasus tertentu.

Jenis sanksi jika bangunan tidak memiliki PBG:

1. Sanksi Administratif:
   • Peringatan Tertulis: Teguran awal dengan batas waktu pengurusan/penyesuaian PBG.
   • Penghentian Sementara Kegiatan Konstruksi: Jika peringatan diabaikan atau pelanggaran serius, pembangunan dihentikan dan disegel. Pembangunan yang tidak memiliki PBG atau melanggar ketentuan di dalamnya dapat dihentikan oleh pemerintah daerah. Penghentian ini dapat berlangsung hingga pemilik bangunan menyelesaikan persyaratan yang diperlukan.
   • Penyegelan Bangunan: Jika pembangunan berlanjut tanpa PBG, bangunan disegel permanen dan tidak boleh digunakan.
   • Denda Administratif: Para owner yang tidak taat dan melakukan pelanggaran dalam ketentuan PBG akan dikenai sanksi denda. Besaran denda bervariasi antar daerah, namun umumnya berkisar antara Rp 5 juta hingga Rp 100 juta, tergantung pada tingkat pelanggaran dan dampak yang ditimbulkan. Denda ini akan terus bertambah selama pelanggaran belum diselesaikan.
   • Pembongkaran Bangunan: Dalam kasus pelanggaran berat, pemerintah dapat melakukan tindakan pembongkaran bangunan. Tindakan ini biasanya diambil jika bangunan dinilai membahayakan keselamatan publik atau melanggar ketentuan tata ruang secara signifikan. Biaya pembongkaran akan dibebankan kepada pemilik bangunan, yang tentunya akan jauh lebih mahal dibandingkan biaya pengurusan PBG.
   • Pembekuan/Pencabutan PBG: Jika PBG sudah ada tapi ada pelanggaran serius.
2. Sanksi Pidana: Pelanggaran terhadap PBG dapat mengakibatkan konsekuensi pidana, khususnya apabila menimbulkan kerugian atau bahaya.
   • Denda Pidana: Jumlahnya bisa sangat besar.
3. Konsekuensi Lainnya:
   • Kesulitan Hukum: Menghambat posisi pemilik dalam sengketa.
   • Kesulitan Penjualan/Jaminan Kredit: Selain sanksi langsung, tidak memiliki PBG juga dapat menimbulkan berbagai masalah praktis. Bangunan tanpa PBG akan sulit untuk dijual atau disewakan karena tidak memiliki legalitas yang jelas. Bank juga umumnya enggan memberikan kredit dengan agunan bangunan yang tidak memiliki PBG. Hal ini tentu akan sangat merugikan dari segi investasi dan nilai aset.
   • Risiko Bencana: Bangunan yang tidak memenuhi standar keselamatan dapat memperbesar risiko kecelakaan.
   • Penurunan Nilai Properti: Bangunan ilegal cenderung bernilai lebih rendah.
   • Gangguan Lingkungan dan Sosial: Pembangunan tanpa PBG berpotensi menimbulkan masalah lingkungan dan sosial.
   • Tidak Dapat Memperoleh SLF: Tanpa PBG, bangunan tidak diakui legal untuk digunakan.

Proses pengurusan PBG memang memerlukan waktu, biaya, dan tenaga yang tidak sedikit. Namun, investasi ini akan memberikan manfaat jangka panjang yang jauh lebih besar dibandingkan risikonya. 

Bangunan dengan PBG yang lengkap akan memiliki nilai jual yang lebih tinggi, kemudahan dalam proses perizinan lainnya, dan tentunya keamanan hukum yang terjamin.

Mengingat kompleksitas persyaratan dan proses pengurusan PBG, sangat disarankan untuk menggunakan jasa konsultan profesional yang berpengalaman. 

1. Semesta Rancang Symphoni (Serasy) hadir sebagai solusi terpercaya untuk kebutuhan pengurusan PBG Anda. 

Dengan tim profesional yang berpengalaman dan jaringan yang kuat dengan pemangku kepentingan, Serasy siap membantu mewujudkan proyek pembangunan Anda dengan proses yang efisien dan sesuai regulasi.

Jangan biarkan proyek pembangunan Anda terhambat karena masalah perizinan. Wujudkan bangunan impian Anda yang aman, legal, dan berkualitas dengan mudah. 

Percayakan pengurusan PBG Anda kepada Serasy. Hubungi tim Serasy sekarang juga untuk konsultasi gratis dan dapatkan solusi terbaik untuk kebutuhan perizinan bangunan Anda.