Renovasi sering dianggap sebagai pekerjaan sederhana karena dilakukan pada bangunan yang sudah berdiri. Padahal, beberapa jenis renovasi dapat mengubah bentuk, luas, struktur, atau fungsi bangunan sehingga memerlukan Persetujuan Bangunan Gedung atau PBG.
Pertanyaannya, apakah setiap renovasi harus mengurus PBG baru? Jawabannya bergantung pada jenis pekerjaan dan dampak perubahan terhadap dokumen teknis bangunan yang telah disetujui. Renovasi ringan tentu berbeda dengan penambahan lantai, perluasan ruang usaha, atau perubahan rumah menjadi kantor.
Pengertian PBG Renovasi
Persetujuan Bangunan Gedung adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan sesuai dengan standar teknis. Ketentuan ini tercantum dalam Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang penyelenggaraan bangunan gedung.
Artinya, PBG tidak hanya berkaitan dengan pembangunan dari lahan kosong. Renovasi terhadap bangunan yang telah berdiri juga dapat masuk dalam lingkup PBG apabila pekerjaan tersebut memengaruhi rencana teknis, bentuk, luas, fungsi, atau keandalan bangunan.
Renovasi Bangunan yang Memerlukan PBG Baru
Apabila bangunan sebelumnya sudah memiliki PBG, pemilik umumnya tidak selalu harus memulai seluruh proses sebagai pembangunan baru. Pekerjaan yang mengubah bentuk atau fungsi bangunan dapat diproses melalui permohonan perubahan PBG dengan menyertakan dokumen perizinan bangunan sebelumnya.
Namun, keputusan mengenai jenis permohonan tetap perlu disesuaikan dengan kondisi bangunan, skala renovasi, dan ketentuan pemerintah daerah. Karena itu, rencana pekerjaan sebaiknya diperiksa sebelum renovasi dimulai agar pemilik mengetahui apakah perlu mengajukan PBG, perubahan PBG, atau melengkapi dokumen bangunan lainnya.
1. Penambahan Luas Bangunan
Renovasi yang menambah luas bangunan umumnya perlu dicantumkan dalam dokumen PBG. Contohnya adalah menambah kamar, memperluas ruang usaha, membangun gudang belakang, menutup area terbuka menjadi ruangan, atau menambah bangunan pada sisi tanah yang masih kosong.
Penambahan tersebut mengubah luas lantai, tata letak, dan intensitas pemanfaatan lahan. Pemeriksaan juga diperlukan untuk memastikan bahwa rencana tetap memenuhi ketentuan garis sempadan, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan ketentuan tata ruang di wilayah setempat.
2. Penambahan Lantai Bangunan
Menambah lantai merupakan jenis renovasi yang membutuhkan perhatian khusus. Beban bangunan akan bertambah sehingga kekuatan pondasi, kolom, balok, pelat lantai, dan komponen struktur lainnya perlu diperiksa.
Pemilik tidak disarankan langsung menambah lantai hanya karena bangunan terlihat masih kokoh. Pemeriksaan dan perhitungan struktur diperlukan untuk mengetahui apakah bangunan eksisting mampu menerima beban tambahan atau perlu diperkuat terlebih dahulu.
3. Perubahan Struktur Utama
PBG untuk renovasi juga perlu diperhatikan ketika pekerjaan melibatkan pembongkaran dinding struktural, perubahan kolom, pemotongan balok, perubahan tangga, penggantian atap, atau pekerjaan lain yang memengaruhi kestabilan bangunan.
Perubahan struktur yang tidak diperhitungkan dapat menurunkan tingkat keamanan bangunan. Selain gambar arsitektur, pemilik mungkin perlu menyiapkan gambar struktur, hasil perhitungan, spesifikasi material, dan dokumen teknis lain sesuai kompleksitas pekerjaan.
4. Perubahan Fungsi Bangunan
Perubahan fungsi bangunan dapat membuat persyaratan teknisnya ikut berubah. Contohnya adalah rumah tinggal yang direnovasi menjadi kantor, restoran, klinik, tempat produksi, gudang, penginapan, atau bangunan komersial lainnya.
Setiap fungsi memiliki kebutuhan yang berbeda terkait keselamatan, kapasitas pengguna, jalur evakuasi, sanitasi, aksesibilitas, parkir, instalasi listrik, dan proteksi kebakaran. Perubahan data bentuk dan/atau fungsi bangunan juga berkaitan dengan permohonan perubahan PBG serta penyesuaian Sertifikat Laik Fungsi.
5. Pengurangan Bagian Bangunan
Tidak hanya penambahan, pengurangan bagian bangunan juga perlu diperhatikan. Pekerjaan seperti membongkar sebagian ruangan, mengurangi luas lantai, menghilangkan bagian atap, atau mengubah konfigurasi bangunan dapat memengaruhi struktur dan data teknis yang telah disetujui.
Jika bagian yang dibongkar berkaitan dengan struktur utama, prosesnya perlu direncanakan secara aman. Pemilik sebaiknya tidak hanya mempertimbangkan tampilan akhir, tetapi juga dampak pembongkaran terhadap kestabilan bagian bangunan yang tetap dipertahankan.
Bagaimana Renovasi Ringan?
Pengecatan ulang, penggantian keramik, perbaikan plafon, pergantian pintu, atau pembaruan interior yang tidak mengubah fungsi dan struktur biasanya memiliki dampak teknis yang lebih kecil dibandingkan renovasi besar. Namun, bukan berarti setiap pekerjaan perawatan dapat langsung dilakukan tanpa pemeriksaan ketentuan.
Definisi PBG dalam peraturan juga mencakup kegiatan merawat bangunan. Oleh sebab itu, pemilik sebaiknya mengonfirmasi rencana renovasi kepada dinas teknis atau tenaga ahli, terutama apabila pekerjaan memengaruhi fasad, instalasi utama, proteksi kebakaran, struktur, atau dokumen rencana yang telah disetujui.
Dokumen Apa yang Disiapkan untuk PBG Renovasi?
Dokumen pengajuan dapat berbeda berdasarkan fungsi dan kompleksitas bangunan. Secara umum, pemilik perlu menyiapkan data pemohon, bukti kepemilikan atau penguasaan tanah, dokumen PBG atau perizinan sebelumnya, serta gambar rencana renovasi.
Untuk pekerjaan tertentu, dokumen teknis dapat mencakup gambar arsitektur, struktur, mekanikal, elektrikal, perpipaan, perhitungan teknis, dan data tenaga ahli. Permohonan PBG serta layanan bangunan gedung lainnya diproses melalui SIMBG sebagai sistem elektronik resmi pemerintah.
Baca juga: Bangunan Tanpa SLF: Apa Risiko bagi Pemilik Usaha?
Jangan menunggu renovasi selesai untuk memeriksa kebutuhan PBG. Ketidaksesuaian antara kondisi aktual dan dokumen bangunan dapat membuat proses perizinan berikutnya menjadi lebih rumit.
SERASY siap membantu memeriksa rencana renovasi, menyusun dokumen teknis, serta mendampingi pengajuan PBG atau perubahan PBG sesuai kebutuhan bangunan. Konsultasikan rencana renovasi Anda sejak awal agar pekerjaan lebih terarah, aman, dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah renovasi rumah perlu PBG?
Renovasi rumah dapat memerlukan PBG atau perubahan PBG apabila menambah luas, menambah lantai, mengubah struktur, mengurangi bagian bangunan, atau mengubah fungsi bangunan.
Apakah mengganti atap perlu PBG?
Kebutuhannya bergantung pada skala pekerjaan. Penggantian material tanpa mengubah struktur berbeda dengan perubahan bentuk dan konstruksi rangka atap. Konfirmasikan rencana tersebut kepada dinas teknis setempat.
Bagaimana jika bangunan masih memakai IMB?
Dokumen IMB lama sebaiknya disiapkan sebagai data perizinan sebelumnya. Jenis permohonan selanjutnya akan disesuaikan dengan kondisi bangunan dan perubahan yang direncanakan.
